Logo VA Strategi

Bostadsenhetsavgifter och jämkning för verksamheter

I januari skrev vi om hur bostadsenhetsavgifter tas ut och om vilken betydelse ett bygglov har för avgifterna. Den här månaden fortsätter vi på samma tema, men den här gången med fokus på bruttoarea (BTA) och reduktion. I Svenskt Vattens nya taxeförslag P120 finns ett tillägg som kan användas för att ge en reduktion av bostadsenhetsavgiften för lagerbyggnader:

“Lagerbyggnader: byggnader, som till den större delen används som lagerutrymme, där endast anställda eller annan arbetskraft har tillträde, räknas varje påbörjat …-tal m² bruttoarea (BTA) enligt svensk standard SS 21054:2020 som en bostadsenhet. Hela lagerbyggnaden eller delar av lagerbyggnaden kan vara antingen uppvärmd eller ouppvärmd”

Tillägget beskriver vilken typ av byggnad som omfattas, men inte hur stor en eventuell reduktion ska vara. För att hjälpa er i valet av reduktion kommer vi i den här artikeln gå igenom generella utgångspunkter som framkommit från domstolarna och några specifika rättsfall. Vi förklarar hur domstolen har hanterat just reduktion av bostadsenhetsavgiften när det inte handlar om bostadsbebyggelse.

I beskrivningarna av rättsfallen kommer i vissa fall olika terminologi användas. Detta beror på vilken terminologi den taxa som är aktuell i fallet använder. I den här artikeln kan du utgå från att bostadsenhetsavgifter, lägenhetsavgifter och avgifter för våningsyta avser samma sorts avgift – den Svenskt Vatten numera kallar för bostadsenhetsavgift.

Huvudregel

Fastighetsägare ska som huvudregel betala bostadsenhetsavgift enligt den tillämpliga taxan, och avgiftsskyldigheten gäller oavsett om fastighetsägaren väljer att ansluta sig (koppla in sig) till den allmänna VA-anläggningen eller inte. Detta beror på att avgifterna ska spegla nyttan av fastighetens anslutning till anläggningen och inte den faktiska användningen. Bara möjligheten att kunna ansluta fastigheten utgör en nytta för fastighetsägaren. Här bör också nämnas att vi får förutsätta att kommunen beslutar om verksamhetsområden för vattentjänster som faktiskt behövs.

Mark- och miljööverdomstolen har i sin dom M 3036-17 (2017-12-12) beskrivit hur avgifter ska bestämmas.

“Va-avgiften ska i princip bestämmas med hänsyn till den huvudsakliga nytta som varje särskild fastighet har av va-anläggningen, vilket leder till att fastigheter med liknande förutsättningar får ungefär samma avgift. Den metod för beräkning av avgifter som kommunen har valt, där lägenhetsavgift ingår som en av parametrarna, har i praxis ansetts förenlig med principen om fördelning av avgifterna efter fastigheternas faktiska nytta. Den del av avgiften som hänför sig till bebyggelsens bruttoarea ger ett mått på fastighetens nytta av va-anslutningen oberoende av den faktiska förbrukningen. Den speglar väsentligen värdet av va-nyttigheternas tillgänglighet.”

Ett exempel på huvudregeln får vi från mark- och miljödomstolen i Växjö (M 2601-19, dom 2021-05-14). Frågan gällde planerad byggnation på en fastighet där byggnaderna skulle inhysa två verksamheter. Totalt för verksamheterna skulle produktionsytan vara 24 800 m2, varav 2 115 m2 skulle utgöras av kylar. Dessutom skulle det finnas entresolplan med kontor och sociala ytor med en area på 2 900 m2. Domstolen beslutade att den begärda anläggningsavgiften skulle stå fast med följande motivering:

“ Mark-och miljödomstolen (anser) att det utifrån vad som framkommit om nu aktuella byggnadernas utformning och användning samt behovet av tillgången till va-tjänster för verksamheterna inom fastigheten inte innebär att den påförda avgiftsskyldigheten skett i strid med va-lagens bestämmelse om skälig och rättvis grund.”

Undantag

Vad händer då när avgiften inte uppfyller kravet på skälig och rättvis grund, och i vilka fall kan detta ske?

Som vi har varit inne på kan det hända att det finns byggnader på en fastighet som inte har lika stort behov av VA som övriga byggnader. I dessa fall kan det hända att en fastighetsägare får betala stora summor i bostadsenhetsavgift, trots att byggnaderna ofta har ett marginellt eller inget behov av VA. Därför har domstolarna i vissa fall valt att delvis jämka, det vill säga reducera, avgiften för fastigheter med denna typ av byggnader.

Mark- och miljööverdomstolen har i samma fall som ovan förklarat detta undantag:

“I fall där bebyggelsen har en särskilt stor bruttoarea i förhållande till det faktiska behovet av va-försörjning har det ansetts finnas en gräns där nyttorelationen blir så uttunnad att byggnadens omfattning inte längre kan anses utgöra något rättvisande mått på fastighetens nytta av den allmänna va-anläggningen. En skälig och rättvis avgiftsfördelning kan i sådant fall kräva att avgift inte utgår för hela bruttoarean.”

Nedan följer några olika exempel på när domstolarna ansett att avgiften bör reduceras.

I VA-nämndens beslut 2014-11-07, BVa 98, hade en kommun fakturerat en fastighet tilläggsavgift för ett nyligen uppfört kallgarage avsett för båtförvaring. Avgiften avsåg våningsyta. Byggnaden hade bara väggar och tak och var inte ansluten till VA. Enligt fastighetsägaren fanns heller inget behov för en sådan anslutning. På fastigheten fanns sedan tidigare även en industribyggnad som var ansluten till den allmänna anläggningen. Det nya garaget hade en yta på 3 600 m2, medan den tidigare byggnaden hade en yta på 1 050 m2. Va-nämnden beslutade med grund i dessa omständigheter att jämka tilläggsavgiften med 50 %, eftersom våningsytan i det individuella fallet inte gav en rättvis avgift för fastighetsägaren i relation till nyttan av anslutningen.

En dom från mark- och miljödomstolen i Växjö (M-102-16, 2016-04-27) behandlade ett kallförråd på 4 390 m2 för lagring av spannmål. I byggnaden fanns tillgång till brandvatten, vilket domstolen ansåg vara en betydande nytta, även om det inte är avsett att användas. Dock ansåg domstolen att BTA inte var ett rättvisande mått för att bestämma avgiften i det här fallet och jämkade avgiften med 25 %.

I en dom från mark- och miljööverdomstolen (M 9173-16, 2017-05-05) togs frågan upp i relation till en jordbruksfastighet. På fastigheten fanns ett bostadshus och flera ekonomibyggnader avsedda för jordbruksverksamhet. Frågan för domstolen var om lägenhetsavgiften för jordbruksbyggnaderna skulle reduceras. Byggnaderna utgjordes av ett garage, ett förråd/verkstad, samt en byggnad med loge, magasin och stall. Av dessa byggnader hade stallet och förrådet/verkstaden vattenkranar men inget avlopp. Övriga byggnader var inte anslutna. Kommunen hade efter syn beräknat den avgiftspliktiga BTA:n till 581 m2. För de avsedda byggnaderna fakturerades därför fastighetsägaren en avgift baserad på 4 lägenhetsavgifter. Domstolens bedömning var att avgiften skulle reduceras till 2 lägenhetsavgifter, vilket motsvarar en reduktion på 50 %.

Domstolen motiverade sitt beslut så här: “Även om dessa byggnader för närvarande inte är anslutna till den allmänna avloppsanläggningen, utesluter inte det att byggnaderna typiskt sett kan anses ha nytta av att ha tillgång till en va-anläggning. När det gäller ekonomibyggnader inom jordbruket kan behovet av avloppsanslutning ofta vara begränsat och det står inte nödvändigtvis i proportion till byggnadernas bruttoarea. Med hänsyn till de aktuella byggnadernas användning och användningsmöjligheter motsvarar inte ekonomibyggnadernas bruttoarea den nytta fastighetsägaren har av en va-anslutning. Lägenhetsavgiften bör därför jämkas.”

Avslutning

Vad kan vi då dra för slutsatser efter att ha undersökt hur domstolen hanterar reduktioner av bostadsenhetsavgifter?

För det första är domstolarna inte alltid helt tydliga med exakt vilka omständigheter som gör att en reduktion är motiverad eller inte. Vi tolkar det som att domstolen väljer att göra en helhetsbedömning av situationen snarare än att ge exakta hållpunkter för bedömningen. Detta ger visst utrymme för att anpassa bedömningen efter varje situation, till exempel vad som är vanligt i en viss kommun. Visst kan detta vara en fördel, men samtidigt kan det bli svårt för den som ska ta ett beslut om en reduktion. I och med att P120 har ett valbart tillägg finns nu en möjlighet att reglera reduktionen för lagerbyggnader i VA-taxan. Detta skapar troligtvis en större rättvisa inom VA-kollektivet och förenklar för huvudmannens handläggare. I P120 får vi som sagt en definition av vem som har rätt till reduktion men inte hur stor reduktionen ska vara. Tyvärr kan inte heller vi ge ett exakt svar på detta. Domstolen har inte konsekvent använt sig av en viss reduktion, utan det varierar med omständigheterna. Vi kan däremot säga att reduktionen i ovanstående fall har varit alltifrån 25–50%. Detta kan användas som vägledning, men ger inte svar på exakt hur stor reduktionen bör vara. Tänk också på att kommunens egna förutsättningar och bebyggelsestruktur spelar roll.

VA Strategi

Kontakt

Risåsgatan 16
413 07  GÖTEBORG
031-33 99 380
kontakt@vastrategi.seLinkedInYouTube
© VA Strategi 2022
VA Strategi Symbol