Tomtyteavgiften blir ofta en diskussionspunkt eftersom den orsakar en avgiftsskillnad mellan grannfastigheter på grund av tomtens storlek. Just därför kan det finnas en ovillighet att öka tomtyteavgiften, i tron om att en hög tomtyteavgift ger stora avgiftsskillnader mellan små och stora fastigheter. Men så behöver inte vara fallet, det är åtminstone inte hela sanningen. Vi på VA Strategi har märkt att det kan vara lätt att tänka fel när det kommer till relationen mellan tomtyte­avgiften och avgifts­skillnaden mellan olika stora fastigheter. Därför har vi denna månad försökt reda ut hur tomtyteavgiften egentligen fungerar.

Tomtyteavgiften är lite speciell i den mening att det är den enda avgiftsparametern som i Svenskt Vattens basförslag styrs av en särskild regel – en regel som begränsar den tomtyta en fastighet maximalt får debiteras för. Denna begränsningsregel infördes i Svenskt Vattens förslag till taxekonstruktion efter att Regeringsrätten (numera Högsta förvaltningsdomstolen) 1979 kom fram till att det finns en gräns för hur stor tomtyteavgiften får bli i förhållande till övriga avgiftsparametrar. Regeringsrätten kom fram till att taxan behöver innehålla reduceringsregler som säkerställer att tomtyteavgiften inte blir alltför dominerande för bostads­fastigheter.

I Svenskt Vattens basförslag, gällande P96 och i kommande P120, finns en begränsningsregel som innebär att tomtyte­avgiften inte får utgöra mer än hälften av den totala anläggnings­avgiften för en fastighet i bostadskategorin – den får alltså inte bli större än de övriga avgifts­parametrarna i anläggningstaxan tillsammans. Den maximala debiterbara tomtytan för en fastighet beräknas på följande sätt:

De matematiska förhållandena i ekvationen innebär att den maximala debiterbara tomtytan varierar beroende av storleken på de olika avgiftsparametrarna. Som exempel kan vi beräkna tomtytebegränsningen för en vanlig villa­fastighet i kommun X:

Ökar täljaren (ovan strecket i ekvationen) ökar den maximala debiterbara tomtytan. Ökar istället nämnare (under strecket i ekvationen – här tomtyteavgiften) minskar den maximala debiterbara tomtytan. Varje gång någon av avgifterna förändras så förändras balansen i anläggnings­taxan och det innebär också att skillnaden i avgift för stora och små tomter ändras. I detta exempel får en villafastighet maximalt debiteras tomtyteavgift för en tomtyta på 2 127 m². En mindre villa mindre (t.ex. 800 m²) debiteras tomtyta utifrån sin verkliga tomtstorlek, medan en villa som är större (t.ex. 3 000 m²) debiteras tomtyta upp till begränsningen på 2 127 m².

Avgiftsskillnaden för dessa två fastigheter (800 m² och 2 127 m²) landar i detta fall på 69 256 kr.

Vi vet att begränsningsregeln bygger på praxis och att det med största sannolikhet av mark- och miljö­domstolen skulle anses rättvist och skäligt att ha denna avgiftsskillnad i sin taxa. Men låt oss säga att kommunen X ändå börjar fundera över vad de kan göra för att minska avgiftsskillnaden mellan de minsta och största villafastigheterna i kommunen.

Vid en första anblick kan den självklara lösningen här tyckas vara att sänka tomtyteavgiften i taxan, alltså avgiften per m² tomtyta. Men vad händer egentligen då? Jo, om kommunens kostnadstäckningsgrad ska vara kvar på samma nivå måste övriga avgiftsparametrar höjas för att kompensera för intäktstappet från tomtyte­avgiften. Vi tittar därför på samma exempel­kommun men nu har vi modifierat avgiftsparametrarna så att tomtyteavgiften blir lägre. Eftersom målet är att kommunen ska får in samma totala intäkt för planerad utbyggnad så i det här fallet har lägenhetsavgiften höjts:

Medan den mindre villan i exemplet ovan fortfarande kommer debiteras tomtyteavgift för sina 800 m², kommer den större villan (3000 m²) nu debiteras för en större tomtyta än tidigare, motsvarande den nya begränsningen på 2 900 m². Även om avgiften per m² har sänkts blir den nya skillnaden i den debiterade tomtyteavgiften mellan fastigheterna nu 83 280 kr. Åtgärden ger alltså motsatt effekt – när tomtyteavgiften sänks blir den totala avgiftsskillnaden mellan fastigheterna större.

I det här exemplet visar vi konsekvensen för en villa­fastighet på 3 000 m². Finns det så stora villafastigheter i kommunen? Om det inte gör det och om det inte kommer att komma i framtiden skulle konsekvensen bli så som kommunen önskat. Avgiftsskillnaden mellan två mindre fastigheter skulle minska när tomtyteavgiften minskar. Det blir därför viktigt för varje kommun att väga in hur det egna fastighetsbeståndet ser ut – finns det stora villatomter i omvandlingsområden och hur stora är de som störst?

Slutligen, som en summering av vårt resonemang kring tomtyteavgiften presenteras här en graf som visar fyra olika avgiftssimuleringar. Målet vid simuleringen var att tomtyte­avgiftens påverkan på avgiftsskillnaden för två villa­fastigheter skulle undersökas. Vi jämför ett typhus A som är 800 m² med den till största möjliga villa­fastigheten (där tomtytebegränsningen slår in för de olika simuleringarna).

Det intressanta är att avgiftsskillnaden mellan de två villorna ökar när själva tomtyteavgiften sjunker! Hade du räknat med det?