Vi skulle vilja börja det nya året med att diskutera anläggningsavgifter vid nybyggnation med särskilt fokus på bostadsenhetsavgiften (tidigare lägenhetsavgift). När ska bostadsenhetsavgift faktureras och vilken betydelse har bygglovet?

I Svenskt Vattens taxeförslag är avgiften kopplad till bebyggelsen på fastigheten. För tydlighetens skull utgår vi i den här artikeln helt från Svenskt Vattens normalförslag till VA-taxa (P120). Så här står det i 5 § P120:

5.4 Antalet Bostadsenheter bestäms efter de ritningarna enligt vilka bygglov beviljats, eller annan ritning eller uppmätning som huvudmannen godkänner.

Hur kan processen då se ut när en obebyggd fastighet inom detaljplanelagt område ska anslutas till den allmänna VA-anläggningen och när fastighetsägaren sedan vill bebygga fastigheten? Vi på VA Strategi brukar utgå från följande arbetsordning:

1. Huvudmannen bygger ut ledningar och upprättar förbindelsepunkter enligt kommunens beslut om verksamhetsområde.
2. Huvudmannen informerar fastighetsägaren om förbindelsepunktens läge och fakturerar anläggningsavgift enligt gällande VA-taxa och gällande förutsättningar.
3. Fastighetsägaren vill bebygga fastigheten och beviljas bygglov, varpå huvudmannen får information från bygglovsenheten om bygglovet.
4. Huvudmannen debiterar bostadsenhetsavgift enligt bygglovet.

Nedan följer en kort förklarande kommentar till punkt ett och två. Vill ni fördjupa er ytterligare i dessa frågor? Klicka er gärna vidare via länkarna i texten nedan och läs våra tidigare artiklar! I den här artikeln kommer vi fördjupa oss i steg tre och fyra – relationen mellan bygglov och bostadsenhetsavgifter.

Utbyggnad och förbindelsepunkt (1–2)

Kommunen är skyldig att ordna vattentjänster till både bebyggda och obebyggda fastigheter så länge de obebyggda fastigheterna ligger inom detaljplanelagt område och uppfyller 6 § i vattentjänstlagen. Avgiftsskyldigheten inträder när förbindelsepunkten förmedlas, och om detta sker när fastigheten är obebyggd tas avgift ut för just obebyggd fastighet. Har fastighetsägaren inte fått bygglov innebär det att endast servisavgift, förbindelsepunktsavgift och tomtyteavgift debiteras för den obebyggda fastigheten (inom bostadskategorin enligt P120).

Bygglov och bostadsenhetsavgift (3–4)

Det är kommunerna i landet som utfärdar bygglov genom sin byggnadsnämnd, och hur hanteringen ska gå till regleras i plan- och bygglagen. Bygglov krävs i de flesta fall för att bygga nytt och för att göra om- eller tillbyggnader på befintlig byggnad. När ett bygglov utfärdats måste projektet påbörjas inom två år och vara slutfört inom fem år.

Som vi ser i utdraget från P120 ovan är bygglovet viktigt ur taxesynpunkt. Det ligger till grund för beräkningen av bostadsenhetsavgifter. Det som ibland diskuteras och hanteras olika av olika kommuner är exakt när debiteringen ska ske. Ska kommunen ta betalt när bygglovet beviljas eller vänta tills byggnationen faktiskt är klar? Vad händer om något förändras längs vägen och den färdiga byggnaden inte motsvarar det första bygglov som beviljades? Vad händer om fastighetsägaren inte bygger alls? Ska den del av anläggningsavgiften som motsvarar bostadsenhetsavgiften/-erna då betalas tillbaka?

Om anledningen till att fastigheten inte byggs som planerat är att bygglovet vägras finns en bestämmelse om återbetalning av avgiften i vattentjänstlagen. Enligt 49 § LAV ska kommunen betala tillbaka den aktuella summan om bygglov vägras, inte VA-huvudmannen. Enligt förarbetena till den motsvarande bestämmelsen i 1970 års VA-lag beror detta på att anläggningsavgiften ska fördelas mellan användarna utifrån varje fastighets nytta av anläggningen. Skulle VA-huvudmannen vara tvungen att betala tillbaka anläggningsavgifter för en eller flera fastigheter skulle detta belasta VA-kollektivet. När anläggningsavgifterna beräknas förutsätts att beräkningsunderlaget, såsom antalet fastigheter som ska vara med och dela på utbyggnadskostnaden, faktiskt ansluts och debiteras avgift enligt planen. Blir det färre fastigheter eller mindre bebyggelse blir intäkterna mindre och kostnadstäckningen lägre, vilket innebär att befintligt VA-kollektiv belastas.

En annan viktig anledning till bestämmelsen i 49 § LAV är att VA-huvudmannen inte har kontroll över att ett bygglov vägras. Detta ses också som en orsak till att kommunen ska stå för återbetalningen av eventuella anläggningsavgifter (Qviström (2008), s. 139).

Så, om det är kommunen som vägrar en fastighetsägare bygglov, trots att fastigheten enligt detaljplanen ska bebyggas, är det kommunen (inte VA-huvudmannen) som ska betala tillbaka anläggningsavgiften till fastigheten. Det bör då rimligen handla om servisavgift, förbindelsepunktsavgift och tomtyteavgift eftersom det är dessa avgifter som debiteras obebyggda fastigheter i P120.

Det finns dock många olika situationer som kan uppstå som inte liknar ovan situation och för att få lite mer vägledning har vi i vanlig ordning vänt oss till domstolarna för att se hur de har behandlat två liknande situationer.

I ett fall hade ägarna till en fastighet fått ett bygglov beviljat och baserat på det påförde kommunen tilläggsavgift enligt taxan. Fastighetsägaren motsatte sig avgiften eftersom det inte var bestämt att de faktiskt skulle bygga ut huset. Va-nämnden (BVa 39/12) gav kommunen rätt med motiveringen att avgiften ska bestämmas utifrån fastighetens nytta av anslutningen. I det här fallet ger det beviljade bygglovet en ökad nytta av anslutningen eftersom det ger möjligheten att bygga ut. Va-nämnden har också resonerat på samma sätt när en fastighetsägare bedömdes vara skyldig att betala anläggningsavgift enligt ett beviljat bygglov för att inreda en vind trots att det inte var säkert att detta skulle genomföras (BVa 15/86).

I ytterligare ett fall hade en fastighetsägare pausat byggnationen på grund av att den inte hade råd att fortsätta. Eftersom fastighetsägaren ännu inte kunde flytta in ansåg den sig inte ha ett behov av den etablerade anslutningen till VA-anläggningen och motsatte sig att betala anläggningsavgift. Mark- och miljödomstolen (Vänersborgs tingsrätt, mål nr M 5402-20 och M 1975-21, 2021-09-16) beslutade att fastighetsägaren var skyldig att betala anläggningsavgiften.

Dessa rättsfall visar att VA-huvudmannen får ta ut anläggningsavgift enligt bygglovet när det beviljas, förutsatt att taxan medger det. Va-nämnden menar dock att det är en förutsättning att avgiften kommer att återbetalas i det fall att bygglovet tas tillbaka. Nämnden uttrycker vidare: ”Att debitera anläggningsavgift när bygglovet beviljas utan att det finns möjlighet att få den återbetald om fastigheten inte bebyggs enligt bygglovet skulle inte uppfylla vattentjänstlagens krav på skälighet och rättvisa.”

Av rättsfallen ovan får vi hjälp att förstå när bostadsenhetsavgift får tas ut. Vår tolkning är att bostadsenhetsavgiften får tas ut när bygglov beviljas och enligt bygglovet, oavsett om fastighetsägaren faktiskt planerar att bebygga fastigheten eller inte. Dock ska avgiften betalas tillbaka om bygglovet tas tillbaka, eftersom fastigheten då inte längre har den nytta av anslutningen som bygglovet innebar.